Сделки с недвижимостью. Зачем россиян заставят отчитываться?

Сделки с недвижимостью. Зачем россиян заставят отчитываться?

Анализ нововведений в закон о противодействии отмыванию доходов № 115-ФЗ и их последствий
Дмитрий Барский, Советник, Руководитель налоговой практики
01/22/2021
Сделки с недвижимостью. Зачем россиян заставят отчитываться?
Источник: портал Bankiros.ru С 10 января в России вступили поправки в Закон № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем…», согласно которым сделки с недвижимостью будет проверять Росфинмониторинг. Какие последствия при этом ожидают стороны сделок купли-продажи недвижимости, повлияют ли поправки на ее стоимость? Портал Bankiros.ru попросил юриста Crowe CRS Евгению Заинчуковскую прокомментировать нововведение. Она отмечает возникающую неясность в толковании новой нормы, и делает прогноз относительно ее применения

С 10 января 2021 года в России вступают поправки в закон № 115-ФЗ, согласно которым сделки с недвижимостью будет проверять Росфинмониторинг. А банки будут следить за тем, чтобы деньги от продажи квартиры, пошли на «благие цели». Какие трудности в связи с этим ожидают покупателей и продавцов? Может ли это привести к удорожанию жилья? Об этом Bankiros.ru узнал у экспертов.

Напомним, что по закону № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем» Росфинмониторинг контролирует только те сделки, которые касаются перехода права собственности. С начала 2021 года ведомство также будет контролировать сделки купли-продажи жилья на сумму свыше 3 млн рублей. Также под контроль ведомства попадут и другие сделки с недвижимостью: аренда, ипотека, коммерческий наем.

Эксперт сервиса для проверки юридических и физических лиц «Контур.Призмы» Светлана Кирланова объясняет, что поправки в ФЗ № 115-ФЗ, приняты, чтобы в первую очередь уменьшить поток дублирующих сообщений в Росфинмониторинг, структурировать операции, подлежащие обязательному контролю.

Она также отметила, что процесс оформления сделок для граждан и организаций не изменился, поэтому ни физические, ни юридические лица не столкнутся с дополнительными трудностями.

Что же поменяется?

По словам Кирлановой, если раньше человек продавал или покупал квартиру дороже 3 млн рублей через агентство недвижимости, то после завершения сделки и регистрации права собственности агентство недвижимости отправляло сообщение в Росфинмониторинг. При этом если человек переводил часть денег за сделку через банк, то банк, видя назначение платежа, просил предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и также отправлял отчет в Росфинмониторинг. То есть сообщение в Росфинмониторинг дублировалось.

Теперь организации будут подавать отчет не об операциях с недвижимым имуществом (как ранее), а о следующей операции с денежными средствами, осуществляемой в рамках этой сделки с недвижимостью, пояснила собеседница Bankiros.ru. Таким образом, с агентств недвижимости вообще снимается обязанность о подаче сообщений по договору купли-продажи имущества. Эта обязанность полностью ложится только на организации, через которые проходят денежные расчеты.

В чем могут возникнуть трудности?

Юрист Crowe CRS Евгения Заинчуковская отмечает, что со вступлением в силу поправок контролироваться будет не только купля-продажа, но и аренда недвижимости.
«При этом буквальное прочтение п. 1.1 ст. 6 ФЗ № 115-ФЗ, содержащего указание на “сделку” в единственном числе, порождает вопрос, может ли заключение нескольких договоров аренды по поводу одного и того же объекта недвижимости, в том числе с целью обойти ограничения в 3 млн рублей, рассматриваться в качестве единой хозяйственной операции, подлежащей обязательному контролю? На сегодняшний день этот вопрос остается открытым», – говорит Заинчуковская.
В каком случае сделка с недвижимостью может быть аннулирована?
Заинчуковская отметила: в том, что власти приняли данные поправки, нет ничего удивительного, ведь недвижимость является одним из классических способов легализовать преступно нажитые средства. Дело в том, что она обладает высокой ликвидностью. Кроме того, сделку можно провести без посредников и через наличный расчет. Также отсутствуют большие издержки, связанные с приобретением объектов или сдачей их в наем, рассказала собеседница Bankiros.ru.
Она также предупредила, что сделка с недвижимостью может быть признана подозрительной, если стороны пытаются скрыть свою личность, цена сделки явно превышает социально-экономическое положение ее сторон, покупатель или арендатор просит ускорить процедуру совершения сделки без каких-либо причин либо исключить расчеты через банк. Привлечь внимание может также цепочка сделок, совершенных в течение короткого промежутка времени, финансируемая третьим лицом за счет денежных средств, поступивших из-за рубежа. 

Изменятся ли цены на жилье?

Кирланова уверена, что поправки в закон № 115-ФЗ не приведут к изменению рынка недвижимости, и в частности к повышению цен на жилье.

Заинчуковская также отметила, что усиление контроля само по себе не приведет к росту цен на жилье, поскольку не накладывает на стороны сделки никаких дополнительных обязанностей.

Не согласен с этим вице-президент QBF Максим Федоров. Он уверен, что возникающая дополнительная налоговая нагрузка на продавцов недвижимости неизбежно приведет к увеличению цены на объект на сумму уплаченного налога.


Информация о налоговой практике Crowe CRS

Контакты

Дмитрий Барский
Дмитрий Барский
Советник, Руководитель налоговой практики
Москва